PROFORM ZRt.: Újabb ingatlantársaság kapott jó minősítést, következhet a kötvénykibocsátás

A Scope Ratings elvégezte a Proform Ingatlanbefektetési Zrt. (Proform) értékelését, amelynek során a cég B+ minősítést kapott, stabil kilátások mellett. A vállalat kötvénye BB- értékelést kapott a hitelminősítőtől. A minősítés indoklása: A Proform B+ minősítése tükrözi a cég budapesti, kereskedelmi ingatlanpiacon való kitettségét, a cég erős adósságvédelmét, cash flow mutatóit és a vállalat ingatlanportfólió-fejlesztésének és kezelésének track recordját is. A minősítés esetében kockázatot jelent a társaság korlátozott mérete, a földrajzi diverzifikációja és a potenciális cash flow-volatilitás is, a mögöttes fejlesztési tevékenységek miatt. Ezen kívül a nem konszolidált leányvállalatokat részvényesi kölcsönökkel finanszírozó holdingszerkezet magában foglalja a holding-szintű hitelezők alárendeltségét a működő leányvállalati hitelezőkkel szemben. Az alapszcenárió az alábbi feltételezésekkel él: A társaság sikeres 5 milliárd forintos vállalati kötvénykibocsátást hajt végre, 10-éves futamidővel és 4 százalékos kuponnal; A cég nagyjából 4,3 milliárd forintot ruház be a két új fejlesztési projektjeibe (F99 és a T4); Teljes mértékben visszafizetik a fennmaradó banki kötelezettségeket csoportszinten 2019. negyedik negyedévéig; A vonatkozó projekt-leányvállalatok finanszírozása 2019-ben (75 százalék) és 2020-ban (25 százalék); A költségpozíciók inflációja megközelítőleg 1-4 százalékkal magasabb a kibocsátó belső tervezési szintjeinél; 7 százalékos adókulcs (az 5,5 százalékos historikus átlaghoz képest) A kifizetett osztalék 2019-ben maximálisan 150 millió forint és az azt követő évek folyamán évente maximum 200 millió forint. A Proform egy korlátozott méretű cég, 0,2 milliárd eurós teljes eszközértékkel, és kevesebb, mint 2 millió eurós működésből származó operatív eredménnyel, a 2018. év végi adatok alapján. A menedzsment szerint a közeljövőben jelentősen bővül a cég fejlesztési portfóliója. A két fő projekt a T4 és az F99, két irodafejlesztési projekt Budapesten, amihez a cég a telkek megvásárlása mellett a banki finanszírozást is biztosította. A cég kisebb mérete negatív minősítési tényezőt jelent, mivel nagyobb érzékenységet von maga után az előre nem látható sokkokkal szemben, és nagyobb volatilitást a cash flow-ban. A diverzifikáció esetében vegyes a kép, a cég portfóliója 18 ingatlant tartalmaz, amelyek nagy többsége Budapesten található. A cégnek az előrelátható jövőben nem áll szándékában változtatni a földrajzi fókuszán, így a jövőbeli teljesítménye a hazai főváros makrogazdasági környezetén múlik. A Proform portfólióját adó ingatlanok korlátozott számát és az irodapiaci fókuszt enyhíti a bérlők mérsékelt koncentrációja, a cég három legnagyobb bérlője 2018 év végén a bérleti díjak 6 százalékát adta.A cég jövedelmezőségével kapcsolatban a Scope Ratings kiemeli, hogy a Proform EBIDTA-marzsa 40 százalék és 50 százalék között mozgott a legutóbbi öt üzleti évben. Mivel 2019 végétől az elkövetkező évek folyamán a cég a fejlesztési aktivitásának kiterjesztését tervezi, ezért a hitelminősítő az operatív marzs romlásával számol, ha a cég nem realizál többletbevételt a jövedelmező eszközeinek értékesítése által. A Scope Ratings az üzleti kockázati profilhoz B minősítést társított. A Proform mérsékelt tőkeáttétellel volt jellemezhető holding-szinten, de a tőkeáttétel magasabb a nem konszolidált leányvállalatokon belül. A Scope által számított, kiigazított adósság/EBITDA az elmúlt 3 üzleti év 1,5x értékéről a 2,4x-3,6x sávba emelkedhet 2020-ban és 2021-ben. A Scope Ratings azonban arra számít, hogy mindez átmenetileg a 15x-20x sávba emelkedhet 2019-ben a kötvénykibocsátás után és a befolyó bevétel nagyobb részét a társaság továbbadja projekt-leányvállalatainak. A Scope Ratings kiemelte a bevételek potenciális volatilitását, mivel a cég működési nyereségessége a fejlesztési projektektől és/vagy az eszközértékesítésektől függ. A hitelminősítő a Proform értékelésekor nem tekintette döntő jelentőségűnek a működési tőkeáttétel mutatót, mivel sem a portfólió teljes bérleti pénzáramlása, sem annak alapjául szolgáló teljes pénzügyi adósság nem látható a minősített szervezet szintjén. A Scope Ratings az pénzügyi kockázati profilhoz BB minősítést társított.A Proform kilátásai stabilak és magukban foglalják a cég 5 milliárd forintos, sikeres kötvénykibocsátását és a cég két fejlesztési projektjének (T4 és F99) elindítását is. A cég minősítését pozitív irányban befolyásolná, ha a Proform megnövelné a bérletiportfóliója nagyságát, ezáltal kevésbé kellene támaszkodnia a projektfejlesztések nyereségeire, és a hitelfedezeti arány tartósan 50 százalék alatt maradhatna. A társaság minősítését negatív irányban befolyásolná, ha a tőkeáttétel jelentősen növekedne, amit a 60 százalékot meghaladó hitelfedezeti arány jelezne.