WINGHOLDING Zrt.: Újabb ingatlancég kapott jó minősítést - Jöhet a kötvénykibocsátás

Júniusban indult el az MNB vállalati kötvényprogramja, aminek keretében a jegybank összesen 300 milliárd forint keretösszegig vásárol hazai székhelyű vállalatok által kibocsátott, legalább B+ minősítéssel rendelkező vállalati kötvényeket. Ehhez minden résztvevő vállalatnak át kell esnie egy hitelminősítésen. Az első cégek már túl vannak a megmérettetésen, eddig az Alteo, a Market, a Unix Auto és a Wingholding kapott jó értékelést a Scope Ratingstől. A Wingholding értékelése: A Scope Ratings végezte az ingatlancég értékelését, aminek során a vállalat BB minősítést kapott, stabil kilátással, a kötvény pedig BBB- minősítést kapott, ami négy fokozattal van az MNB által elvárt minimum felett. A minősítés indoklása: A vállalat core iroda portfoliója mind az eszközöket, mind a bérlőket tekintve igen erősnek mondható; A teljes portfoliót tekintve alacsony az LTV (hitelfedezeti)-arány; Diverzifikált az eszközállomány, nem csak irodák, de hotelek, lakóépület-fejlesztések és logisztikai épületek is vannak a portfolióban; A prémium irodák bérlői szerződések megújításából keletkező és előrejelezhető bevételeinek aránya magas, 60 százalék körül van (a fennmaradó 40 százalékot adják a hotelek, az ipari ingatlanok, a lakóingatlanok és a többi ingatlan.) A kockázatok: A vállalat mérete kicsi a nyugat-európai szektortársakhoz viszonyítva; Földrajzilag nagyon koncentrált a portfolió, Budapest több mint 65 százalékot ad; Nincs hivatalos részvényesi készpénz-visszajuttatási politika, az elmúlt években az osztalékfizetés nagyon volatilis volt, ami a jövőre nézve a hitelező szempontjából likviditási kockázatot jelent. A Scope jelentős készpénzosztalékot feltételez a következő évekre, a működési cash flow (FFO) 35 százalékát fizethetik ki, ami megfelel a szektorátlagnak és nem tekinthető agresszívnek, tekintve, hogy az elmúlt években a cég készpénztermelő képessége fedezte és a következő években is fedezheti. Az alapszcenárió az alábbi feltételezésekkel él: A bérlet összehasonlítható alapon évente 2,5 százalékkal növekedhet évente; 2019 után a saját kereskedelmi ingatlanjaiból nem kerül jelentősebb mennyiség értékesítésre, de lehetnek opportunista értékesítések a könyv szerinti érték felett jóval, ha olyan lehetőség adódik. A lakóingatlanok értékesítéseiből származó bevételek 2020-ban várhatóan növekedhetnek; A capex 50-60 milliárd forint lehet a következő években; A költséginfláció 2,5-3 százalék között lehet 2020-21-re; Az osztalékfizetés a működési cash flow 35 százaléka lehet a következő 3 évben. A Wingholding földrajzi diverzifikáltsága gyenge, az eszközök Budapesten koncentrálódnak. De ebben jöhet némi javulás a következő két pénzügyi évben, miután a vállalat igyekszik erősíteni a Magyarországon kívüli jelenlétét. A bérlők hitelminősége az átlagosnál jobb, ami részben ellentételezi a magas budapesti koncentráció negatívumait (a három legnagyobb bérlő adta az irodai bevételeinek 27 százalékát 2018-ban.) Az ingatlanportfolió jó minőségű eszközökből áll, az átlagos életkor 5 évnél alacsonyabb, ami vonzóvá teszi a bérlők szemében, tőkeberuházásokra nem kell sokat költeni és az átlagosnál jobb a likviditása a befektetési célú ingatlanpiacon.Ami a profitabilitást illeti, az EBITDA-marzs 45 és 65 százalék között van és ezen a kifejezetten magas szinten is maradhat, ami a vállalat üzleti modelljének köszönhető. A kihasználtság magas, 2018 decemberében 84 százalékon állt és a súlyozott átlagos futamidő 5,9 százalék. Ez pedig jó előreláthatóságot biztosít - indokolja a vállalatra adott BB minősítést a Scope. Ami a pénzügyi helyzetet illeti, a vállalat gyorsan növekedett az elmúlt években, a mérlegfőösszeg több mint 200 milliárd forintra rúgott, a működési cash flow (FFO) pedig 18 milliárd forint volt. A Scope további növekedéssel számol, a mérlegfőösszeg 280 milliárd forintra, a működési cash flow pedig a duplájára, 36 milliárd forintra nőhet 2021-re. A bérleti díjak előreláthatósága javulhat és a volatilitás csökkenhet az elmúlt évekhez képest, de a szabad cash flow negatív lehet a gyors terjeszkedés következtében és a hitelállomány is megugorhat. Az EBITDA a kamatfizetési kötelezettség 4,5-szörösére rúgott az elmúlt években és a jövőben is magas maradhat ez a mutató, 4,5-5,5-szörös közötti értékkel, az eladósodottság mellett az EBITDA is növekedhet. A növekedési sztori ellenére a vállalat mérete akadályozhatja a tőkepiacokhoz, főként a nemzetközi tőkepiacokhoz való hozzáférését. De az agresszív növekedés azt is eredményezheti, hogy a vállalat rá lesz szorulva a külső forrásokra, ami nem túl pozitív az adósbesorolás szempontjából. A stabil kilátást azzal magyarázza a Scope, hogy a Wingholding ingatlanportfoliója tovább bővülhet. Bár emiatt az eladósodottsága növekedhet és égetheti a készpénzt a cég, de a diverzifikáltság közben javulhat és a bérletekből származó cash flow növekedhet. A tőkeáttétel (LTV) 60 százalék alatt maradhat a következő két pénzügyi évben, amennyiben tartósan fölé emelkedik, az leminősítést eredményezhet. Viszont ha 50 százalék alá esik, akkor felminősítés jöhet.